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Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén

[ Inscrito en el Registro de Colegios Profesionales de Andalucía ]

  

  

Jueves, 28 Febrero 2019 10:32

A la venta por 26 €.

Compraventas. Arrendamientos. Formularios. 

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Jueves, 28 Febrero 2019 10:29

El nuevo decreto sobre alquileres que el Gobierno negocia con Podemos y otros grupos parlamentarios precisa el mecanismo para elaborar una estadística oficial de precios y abre la puerta a que las comunidades autónomas puedan acabar usándolo para limitar las subidas de las rentas o al menos desincentivarlas. Actualmente no existen estadísticas oficiales sobre precios de los alquileres que se firman. En un borrador que circula entre los negociadores, al que ha tenido acceso EL PAÍS, se detalla que el nuevo sistema de índices de referencia deberá elaborarse por parte de la Administración central "en el plazo de ocho meses" y que detallará anualmente los datos de rentas medias incluso por barrios y secciones censales. Sobre esa base, señala el texto que se negocia, las comunidades podrán elaborar índices propios, "a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda".

En otras palabras, serían las comunidades, que tienen transferida la competencia en vivienda, las que tendrían la última palabra para legislar alguna fórmula que acote los precios o desincentive las subidas. En ese sentido se pronunció la semana pasada el secretario de Estado de Fomento, Pedro Saura, durante un desayuno informativo.

Pese a que Podemos había exigido sistemas para limitar los precios, fuentes de la formación se muestran poco conformes: señalan que para que las comunidades puedan efectivamente limitar las rentas, previamente sería necesario cambiar también el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que las rentas se pactan libremente entre ambas partes. Podemos puso sobre la mesa esa modificación, que el Gobierno rechaza porque hay dudas jurídicas sobre el hecho de hacerlo por decreto. Aun así, pese a que la formación morada considera que el decreto es insuficiente para limitar precios, parece dispuesto a apoyarlo por el resto de mejoras que recoge.

Los grupos negocian para intentar llevar el decreto al Consejo de Ministros este viernes, aunque si no lo logran podría ir otra semana. De momento las sensaciones que se trasladan son positivas y tanto el Gobierno como Podemos y otros grupos parecen dispuestos a pactar para evitar llegar a las elecciones sin haber modificado la legislación del PP. Aun así, Podemos evita decir claramente que votaría a favor y recuerda que todavía están negociando.

Una fórmula ambigua para los precios

La fórmula para influir en los precios es más vaga que la que se contemplaba en el acuerdo presupuestario entre Podemos y el Gobierno, donde se hablaba claramente de que "el objetivo" de los índices de precios era que los Ayuntamientos y las comunidades pudieran usarlos para "limitar las subidas abusivas del precio del alquiler". Pero esa ambigüedad es precisamente la que puede permitir que resulte aceptable para ambas partes, aunque el partido morado insiste en que no acepta la fórmula del Gobierno porque para introducir límites de precios harían falta otras modificaciones legales que no se incorporan. En el decreto que Fomento elaboró el pasado diciembre, y que el Congreso tumbó un mes después, no se hacía ninguna referencia ni siquiera al índice de alquileres y ese fue el motivo principal por el que Podemos se opuso a validarlo.

A su vez, la determinación de dar la última palabra a las comunidades autónomas (una fórmula no inédita en Fomento, que hizo lo mismo con las licencias VTC) puede contribuir al voto favorable de los nacionalistas. Como las Cortes se disolverán el próximo martes por el adelanto electoral, es la Diputación Permanente la que debe validar el proyecto en el plazo de un mes desde su entrada en vigor. Ese órgano lo componen 64 diputados, 33 de los cuales pertenecen a PSOE, Podemos, PNV, ERC, PDeCAT, Compromís y Bildu. El Gobierno necesitaría el apoyo de todos los nacionalistas, sin que más de uno de ellos se abstenga, para sacar adelante el decreto.

Estas son las principales novedades que recogería la nueva norma:

Índice de precios

La ambigüedad con que se describe para qué se usará el índice desaparece por completo desde el punto de vista de la recogida de datos estadísticos. El borrador establece con mucha precisión cómo se hará el depósito de la fianza. Este seguirá siendo una facultad de las comunidades, pero las que lo establezcan como obligatorio (actualmente todas salvo Asturias y Navarra) deberán registrar la dirección del piso arrendado, su año de construcción, si está reformado, su superficie, referencia catastral y calificación energética. También cuál es el importe de la fianza, si se han pactado garantías adicionales (un depósito), quién paga los suministros básicos de la vivienda y si está amueblada.

Duración y prórrogas

Cómo ya hacía el decreto de diciembre, este también establece que el plazo mínimo de alquiler sea de cinco años, frente a los tres actuales, y que se amplíe a siete si el arrendador es una persona jurídica (es decir, una empresa). Y, de igual manera, la prórroga que sigue a ese periodo mínimo se amplía a tres años. Pero el nuevo texto recoge una novedad importante en la manera en que esa prórroga se activa: ya no basta con avisar con un mes de antelación para resolver el contrato, el arrendador debe comunicárselo al inquilino al menos cuatro meses antes de la extinción. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar dos meses antes.

Las subidas dentro del contrato, acotadas por el IPC

Este punto fue otro de los que más descontento provocaron en Podemos en el anterior decreto. Como pedía la formación morada, y se recogía en el acuerdo presupuestario que firmaron Pedro Sánchez y Pablo Iglesias en octubre, en los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es una compañía) la renta anual no podrá actualizarse más de lo que suba el IPC. Este es otro logro de Podemos que acerca el acuerdo.

Nuevas protecciones para el inquilino

El nuevo decreto borraría de la Ley de Arrendamientos Urbanos las especificidades que recoge respecto a contratos que no estén registrados públicamente. Iguala así la protección y garantías de estos a los que sí lo están. Además, establece que el contrato no puede resolverse anticipadamente por necesidad del arrendador (en casos de que lo necesite para vivienda habitual suya, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares) salvo que esa necesidad se especifique en el contrato desde el principio. Y también garantiza que, independientemente de lo que pactan las partes, si el titular del contrato muere el arrendamiento se subrogue en el resto de inquilinos de la vivienda cuando se trate de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años. 

Gastos de inmobiliaria

Como ya hacía el decreto de diciembre, se intenta rebajar el coste que supone para el inquilino la firma del contrato. De nuevo se limita el importe del aval que el arrendador puede exigir como garantía adicional de la fianza a dos mensualidades. Pero en el pago de los gastos de inmobiliaria (habitualmente un mes más) deja claro que siempre que el piso pertenezca a una persona jurídica, será esta la que lo pague. Se elimina así la excepción, recogida en la norma que no prosperó, de que lo pague el inquilino si es este quien ha contratado los servicios de la inmobiliaria. Para Podemos, esa excepción abría la puerta a que las empresas de gestión de alquileres obligaran a los arrendatarios a asumir como propia la iniciativa de firmar el contrato a través de una inmobiliaria.

Desahucios

El borrador del decreto no solo modificaría la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como el anterior, cambia otras normas que también inciden sobre los alquileres. Una de ellas es la Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina el procedimiento a seguir en caso de desahucio. Sobre esto figuran tres novedades. La primera es que el juez deba comunicar a los servicios sociales de oficio cualquier procedimiento de desahucio. Esta era otra exigencia de Podemos a la que el decreto de diciembre no obligaba en todos los casos. La segunda es que, si los servicios sociales determinan que el inquilino está en situación de vulnerabilidad social, el lanzamiento se suspenda tres meses (en lugar de dos) para buscar una solución cuando el propietario del inmueble sea una compañía. La tercera es que obliga a los juzgados a fijar con mayor precisión, detallando día y hora, cuándo se va a proceder a un desahucio.

Incentivo a la bajada de precios

El texto que pretende aprobar el Gobierno también detalla con precisión una medida que podría ayudar a contener los precios por la vía del incentivo fiscal. A los cambios de la Ley Reformadora de las Haciendas Locales que ya preveía el anterior decreto, añade un nuevo supuesto. Los Ayuntamientos, tomando como referencia el índice oficial de precios, podrían así rebajar el IBI hasta en un 80% a los pisos que se alquilen por debajo de la renta media de la zona en que se ubican.

 

Fuente: https://elpais.com/economia/2019/02/26/actualidad/1551217017_927447.html?fbclid=IwAR3EdYVy5JclAWQsu9RtPvbPPjhzAV5W-hFyCogdFGXnqmFJs0q4wZAb5Ac

 

 

 

 

Jueves, 28 Febrero 2019 10:10

"El valor de tasación de una vivienda, y el precio que finalmente se paga por ella, tan solo coinciden en un 20% de los casos", afirma Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria. Y, tanto en el caso de que la valoración esté por encima, como por debajo del precio de compra, puede suponer serios inconvenientes para el comprador.

La obligatoriedad de contar con una tasación hipotecaria:

La tasación inmobiliaria es un certificado que exigen las entidades financieras para la concesión de un crédito hipotecario. Su finalidad es valorar el precio real de la vivienda, y garantizar que las condiciones de venta se ajustan a la realidad del inmueble.

Y para ello, se emplea el criterio de un técnico especializado e independiente. Este estudio coteja que los datos de la escritura coincidan con las características de la vivienda, y valora el precio de la propiedad en función de su tamaño, localización, antigüedad, calidad de los materiales, eficiencia energética, etc.

Qué pasa cuando la tasación está por encima del precio de venta:

"Esta es la situación aparentemente ideal para el comprador e incluso para los bancos" afirma el directivo de Alfa Inmobiliaria. La ventaja para el comprador es que le permite financiar mayor parte del precio que ha pagado por la vivienda, y la ventaja para la entidad financiera es que se asegura unos beneficios estables por su inversión durante los años que dure el préstamo, así como los aportados por la venta cruzada por la contratación de seguros del hogar, seguros de vida, etc. Todo ello ha llevado a que recientemente el Banco de España pidiera prudencia a las compañías para que no vuelvan las sobrevaloraciones al sector.

"Una tasación afecta a la operación durante muchos años, y la situación ideal es que el comprador cuente con, al menos, el 20% del precio total de la adquisición (precio de venta más los gastos añadidos obligatorios como los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el IVA en el caso de una vivienda de primera mano, el impuesto de actos jurídicos y, sobre todo, el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP)", afirma Duque.

Además, existe otro riesgo. Si bien el precio de una vivienda debe ser fijado libremente por el propietario, pues así lo establece el principio de autonomía de la voluntad que rige nuestro ordenamiento jurídico en lo que respecta a los contratos privados, el precio de la vivienda no puede ser inferior a su valor fiscal. Y, en ese caso, las consecuencias para el comprador pueden suponer una penalización a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Y si me valoran la vivienda por debajo del precio pagado

Si la tasación valora la vivienda por debajo del precio pactado en el contrato de arras también puede suponer un problema para el comprador. El banco le prestará menos dinero (hasta un 80% de la tasación) por lo que es necesario que este cuente con más ahorros.

"Cuando el comprador cuenta con unos ahorros muy al límite para abordar la operación, afirma el responsable de Alfa Inmobiliaria, nuestra recomendación es que añada al contrato de arras o señal, una cláusula que indique que recuperará su dinero si no puede abordar la operación porque la tasación ha sido significativamente más baja de lo previsto". También el experto advierte de que existe la posibilidad de pedir una revisión de la tasación o contratar una nueva valoración.

"En cualquier caso, afirma el responsable de Alfa Inmobiliaria, una red con más de 220 agencias inmobiliarias operativas por España e Iberoamérica, nuestra recomendación es antes de abordar una inversión de este calibre, se asegure el asesoramiento de un agente inmobiliario experto que pueda ayudarle a recorrer con éxito el proceso de la compra de una vivienda", concluye.

 

Fuente: https://www.inmodiario.com/187/27243/tasacion-precio-compra-hacer-cuando-estas-cifras-coinciden-casi-nunca-coinciden.html

 

 

Jueves, 28 Febrero 2019 10:09

La compraventa de viviendas escala puestos y se sitúa en el momento más alto desde hace una década. Las operaciones de compraventa de viviendas crecieron un 10,1% en 2018, lo que se traduce en que 515.051 viviendas cambiaron de propietarios el año pasado. Y la vivienda de segunda mano continúa en alza ya que el 82% de las viviendas transmitidas por compraventa en el pasado ejercicio fueron usadas, con un total de 422.531 viviendas, y el restante, 18% fueron nuevas, es decir, 92.520 propiedades, según datos del INE.

La compra de una vivienda es una decisión importante. Son numerosos los casos de personas que han adquirido una casa y, tanto por decisión propia como por una fuerza mayor, necesitan cambiar de propiedad. En esos casos, se plantea un nuevo debate que gira en torno a cómo afrontar una nueva compra si todavía se está pagando la vivienda anterior.

Ante esta disyuntiva, existen varias opciones como esperar a vender una para comprar con el consiguiente riesgo de perder la vivienda ideal si se demora el tiempo el venta; solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo, si bien las entidades bancarias solicitan que los clientes posean como mínimo un 20% del precio de compra y un 10% de los gastos, por lo que es necesario tener unos ingresos elevados para decantarse por esta opción; así como contratar una hipoteca puente, es decir, préstamos hipotecarios que permiten al usuario cambiar de una vivienda a otra y ganar tiempo para vender la primera.

Las hipotecas puente, conocidas popularmente como "de cambio de casa", posibilitan obtener hasta el 100% del precio de compra de la nueva vivienda y unificar ambos préstamos en uno. Estos productos tienen un periodo de carencia que varía entre los 6 meses y los 5 años, dependiendo de la entidad bancaria. Una vez vendida la antigua vivienda, la parte del préstamo de la casa original se cancela y se formaliza el préstamo con la nueva propiedad.

Una de las principales desventajas de las hipotecas puente es el riesgo de no vender la vivienda durante el tiempo estipulado de carencia y, por consiguiente, tener que asumir una hipoteca unificada durante tanto tiempo La venta de una vivienda varía mucho dependiendo de la zona y las características de la misma. Los plazos de venta pueden demorarse en muchas ocasiones y, hoy en día, se ha incrementado el riesgo de encontrarse con una deuda mayor si expira el periodo de carencia de la primera vivienda.

"Las hipotecas puente tienen menor popularidad entre los compradores y están ligadas al temor de que expire el plazo de carencia sin haber vendido la vivienda original", afirma Diego Paradinas, COO y cofundador de ProntoPiso. "El mercado demandaba nuevas soluciones prácticas que aportaran al comprador la garantía y tranquilidad de contar con el dinero en efectivo de su vivienda para hacer frente a la nueva compra, y es que hasta el momento que ProntoPiso entró en el mercado inmobiliario español la capacidad de acción del vendedor era más reducida".

ProntoPiso como alternativa a las hipotecas puente

Las nuevas compañías digitales vienen a aportar soluciones a diferentes necesidades. Es el caso de ProntoPiso, una compañía proptech especializada en property chain que garantiza la venta de las viviendas en menos de 90 días, que nace en octubre de 2017 de la mano del ecosistema emprendedor Antai Venture Builder, compañía que ha cofundado startups como Glovo, CornerJob o Carnovo, entre otras.

La compañía se plantea como una alternativa a las hipotecas puenteya que garantiza la venta de las viviendas en menos de 90 días. Transcurrido ese periodo, si no se ha vendido la vivienda la empresa adelanta el 100% del valor de mercado de la vivienda para que el propietario pueda comprar una nueva o hacer frente a la entrada de una hipoteca.

"ProntoPiso es sinónimo de tranquilidad puesto que con nuestra fórmula los vendedores reducen la incertidumbre y tienen la completa certeza de disponer del dinero de la vivienda, como máximo, en tres meses. Pensamos antes en las personas que en los propios inmuebles y nos ponemos en la piel del vendedor y futuro comprador acompañándolo en todo el proceso para que se centre en la nueva vivienda mientras nuestro equipo se encarga de trabajar en la mejor venta", concluye Paradinas.

 

Fuente: https://www.inmodiario.com/187/27268/formulas-para-afrontar-compra-nueva-vivienda-mientras-consigue-vender-anterior.html?fbclid=IwAR1cg-hxdnr85ztNYWU7pMpk9cvOeNyg6oD-SyJexHB5g6mnI74NHDQG_pw

 

 

Jueves, 28 Febrero 2019 10:06

La idolatría de la Exclusiva 1

En el artículo anterior (1)  hemos presentado la idea de la Exclusiva como una forma moderna de Idolatría. Y, a esta última, como una conducta errada de la inmobiliaria consistente en la veneración, admiración, embeleso, fascinación, entusiasmo, querencia excesiva etc., por aquel tipo de contrato.

Y anotábamos, cómo la idolatría impide el conocimiento científico de los hechos al sustituir la recta interpretación de los mismos por la creencia en ellos.

También describíamos la situación contraria a la Exclusiva, de las Agencias de Consumo, respecto de este tipo de encargo. Y sobre las últimas sentencias judiciales sobre este tema remitíamos a los artículos escritos en Inmonews.es.

Terminábamos aquel artículo con el desaconsejamiento  del uso de la Exclusiva en nuestras inmobiliarias… cuando el cliente de la agencia actuase como un consumidor o usuario.

…Lo que abre el caso de aquellos encargos en los que la exclusiva sí es posible y lícita, esto es, cuando el encargante NO actúa como consumidor sino como profesional.

 

Definición de Consumidor I

La última frase del párrafo anterior advierte de la necesidad de la agencia en conocer cuándo, el que nos encarga una compraventa, un arrendamiento u otro servicio inmobiliario, actúa o no como consumidor.

Y esto nos lleva al concepto de consumidor en general, el cual, ya lo advertimos, ha sufrido zarandeos varios por parte de nuestros legisladores.

En el lenguaje de mercadeo el concepto de consumidor está descrito con mayor claridad. En marketing, el consumidor es una persona u organización que consume bienes o servicios, que los productores o proveedores ponen a su disposición, por un precio. Los bienes o servicios pueden ser destruidos tras su adquisición –como cuando compramos fruta para ser comida- usados para la ocasión -como cuando tomamos un taxi-  o usado durante el periodo de vida útil-como ocurre con la adquisición de un móvil-, pero siempre, su adquisición, finaliza con el acto inicial de consumo.

Pero este concepto tan sencillo sufre de complicación cuando es objeto de legislación.

Nada mejor que para mostrar este aserto que acudir a la lectura del artículo (2) del profesor de Derecho Civil, D. José E Castañeda, titulado Nota breve sobre el concepto de consumidor.

De este texto anotamos: “La noción de consumidor que se encierra en este artículo —que es, según unos, concreta, y amplia para otros— viene determinada por la finalidad que se dé al hecho del consumo. Esto es, según se pretenda o no integrar el producto consumido en el mercado, ya que, como señala A. Bercowitz, «hay que entender que la referencia legal al destinatario final se relaciona con el mercado». En consecuencia, será consumidor, según la LGDCU, la persona que adquiera, utilice o disfrute bienes o servicios y cuyo fin no sea la integración de los mismos en el mercado, sino el consumo extra económico. Y, por contra, no será consumidor a los efectos de dicha Ley, la persona que adquiera, utilice o disfrute bienes o servicios con el fin de integrarlos en el mercado, con independencia de cuándo se lleve a cabo dicha integración, que podrá ser inmediata o futura, sin que haya plazo establecido, pues no en balde la Ley, en su art. 1.1, habla de «almacenar» estos bienes para su integración posterior en el mercado.”  (El subrayado es nuestro.)

Este magnífico artículo termina advirtiéndonos que: “No conviene perder de vista que estamos ante una materia tan dispersa e interdisciplinar como es todo lo relativo al consumo y al consumidor; que no hay una unidad conceptual sobre qué sea el consumidor, ni en la LGDCU ni en otros textos legales que hacen referencia al consumo y su sujeto, el consumidor; que no está resuelta la problemática existente a la hora de establecer la conceptuación de consumidor; quizá porque todo ello sea algo tan poliédrico como la propia persona humana que consume: (El) Consumidor.”(El subrayado es nuestro.)

 

Definición de Consumidor II

Una segunda fuente que deberíamos consultar es el artículo titulado: El concepto de consumidor en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, del Catedrático de Derecho Civil de la Universidad Carlos III de Madrid: Antonio Cabanillas Sánchez. (3)

En ese documento el autor presenta el tema  estructuradoen varios apartados. En el segundo de ellos trata de la especialidad atípica que supone la contratación en la que interviene un consumidor, que se caracteriza “porque una de las partes contratantes, el consumidor, goza de una protección más enérgica que la que se dispensa a la otra”-la que provee el servicio-.

El apartado tres trata de la noción de consumidor en el Derecho comunitario: consumidores son “las personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad profesional. El uso privado de los bienes o servicios adquiridos y su utilización fuera de su actividad profesional constituye el aspecto esencial de la noción de consumidor.”

El siguiente apartado presenta la noción, muy genérica,  del consumidor en la Constitución Española.

En el cuarto, trata de la noción de consumidor en la ya derogada LGDCU  (Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios) y a su definición en ella, dedica extensos comentarios. Véase este: “Para calificar a un acto como de consumo o empresarial, lo decisivo es el uso o disfrute del bien adquirido: si el bien se adquiere para un uso personal, familiar o doméstico se trata de un acto de consumo, mientras que si es para un uso empresarial o profesional, no lo será.”  Sugerimos al lector la lectura pausada de estos párrafos.

A continuación detalla la noción general de consumidor del actual TRLGDCU (Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) anotando sus múltiples matices y algunas diferentes apreciaciones. “El empresario o profesional merece la protección que se dispensa al consumidor o usuario cuando actúa en un ámbito ajeno a su propia actividad empresarial o profesional…” “… el comerciante queda al margen de la protección que se dispensa al consumidor cuando actúa con un propósito que se relaciona con su actividad comercial, empresa, oficio o profesión, lo cual implica que si el comerciante no actúa de esta manera, merece la protección legal que se otorga al consumidor o usuario.” “…Cuando se trate de un acto mixto, empresarial y privado, el supuesto ha de resolverse, como dijimos anteriormente, atendiendo a la finalidad a que el bien o servicio de que se trate haya sido destinado principalmente…”

En los apartados siete y ocho señala la consideración de consumidor y empresario en diferentes ámbitos y ya en el noveno expone sus conclusiones. Véase estas frases:  “…siendo muy difícil establecerlo, debido a que ni siquiera existe en el Derecho comunitario un concepto general y uniforme de consumidor. En este sentido, al no contarse con una definición única y polivalente de consumidor, es problemático delimitar el ámbito de aplicación del Derecho del consumo de las personas…” “…Las nociones varían en función del concreto sector que se pretende regular por cada Ley, aunque la existencia de una noción general como la que figura en el TRLGDCU determina que se aplique a la mayor parte de las materias en las que se plantea la protección del consumidor.”(El subrayado es nuestro.)

No es un consuelo pero la lectura de los dos textos mencionados deja claro en nuestra opinión que no deberíamos plantear nunca una demanda inmobiliaria basándonos en la calificación de un cliente como consumidor o no,  porque en ese campo hay dragones, es tierra peligrosa.

Y si lo sabemos ¿para qué transitarla?

 

La finalidad del Consumidor

Esa conclusión de que el carácter de actuar como consumidor o no, depende del destino final del acto de consumo, y que la personalidad del actuante no debe pesar en su calificación, puede chocar, pero es un hecho actual asegurado por las leyes.

Si el actual acto de consumo termina “saliendo del mercado” al menos durante un tiempo -y no es una fase más de un proceso productivo que continúa- lo actuado es un acto de consumo y por ello el actor es un consumidor.

Debe leerse un artículo excelente titulado: «El concepto de “consumidor”: evolución y actualidad» (4) que aclara estas cuestiones. De él anotamos:

“…la Sala asume el concepto de “consumidor” empleado por el TJUE (El Tribunal de Justicia de la Unión Europea), fijándose en el objetivo de la operación, y no a la personalidad del contratante,…”

“Por tanto, cabe concluir, que el concepto finalista de “consumidor” ha sido plenamente asumido tanto por el Tribunal, como por el TJUE; debiendo atender, única y exclusivamente, al propósito del contrato o destino de la operación, por lo que si éste es distinto del consumo privado, con independencia de que lo realice una persona física, no podrá ser considerado “consumidor”.(El subrayado es nuestro.)

 Veamos ahora la traducción de estas ideas a nuestro sector.

 

El Consumidor Inmobiliario

Para distinguir en Inmobiliaria la actuación de un prospecto como consumidor o no, ya sea este persona física o jurídica -ya se nos ha dicho que eso no es significativo a efectos de calificación del mismo como consumidor o no-, hay que atenerse a lo le pasa al inmueble o servicio contratado tras la probable adquisición. Si va a ser un escalón o etapa de un proceso productivo más amplio, el acto de consumo -la firma del contrato de compraventa o arrendamiento o el encargo de un trabajo profesional distinto a estos dos- NO debe de ser calificado como un acto de consumo. Por tanto en este caso si se podría predicar la Exclusiva.

Sería ejemplo de ello la compraventa de un solar edificable. Ser vendido por una persona física o jurídica y comprado por otra, jurídica o física, es indiferente a efectos de cualificación; lo que lo califica como acto empresarial y no de consumo, es que el proceso productivo continuará con el uso del solar como base de la construcción de un inmueble. Incluso la compra o arrendamiento de unas oficinas para la sede de una empresa debe de ser calificada como un acto empresarial y no de consumo porque en esas oficinas se colocarán las personas e instalaciones necesarias para el desarrollo de la actividad profesional de la empresa. Por el contrario, el encargo de una empresa a una agencia de una serie de viviendas en alquiler para alojar a sus trabajadores, sí es un acto de consumo porque el alojamiento de los trabajadores no es un elemento propio del proceso productivo.

En este último caso, y en la mayoría de los que se nos presentan en Inmobiliaria, los actos de compraventa o arrendamiento sí son actos de consumo porque concluyen, porque tienen un final, porque la gestión encargada se consume y la acción comercial no continúa en ningún proceso sucesivo que tenga a ese acto de consumo como base de trasformación. En estos casos, el inmueble cambia de propietario o usuario y las acciones comerciales tendentes a su venta o arrendamiento concluyen con el uso privado de los mismos -aunque más tarde, en otra ocasión, puedan volver a ser comercializadas-.

Pero volvamos al concepto poliédrico del Consumidor de D. José E Castañeda, ¿la compra de viviendas que luego serán base de una demolición o de una remodelación, sería un acto de consumo? … La compraventa actual termina sin duda con la firma pero van a ser la materia prima de un proceso productivo posterior, así que yo creo que la compra de esas viviendas NO serían en este caso actos de consumo. Pero las aristas del poliedro aparecen cuando se plantea que no es lo mismo la destrucción total de las viviendas compradas que otras que solo necesitan de una rehabilitación. Así que convendría examinar con cuidado cada situación concreta.

Pero sobre todo resolver una cuestión: si la exclusiva es ilícita para Consumo y casi todos nuestros encargos van a ser de consumidores y este concepto es poliédrico y cortante y por tanto sujeto a diferentes visiones… ¿para qué seguir por ese camino?

 

El Inmobiliario como consumidor y la Exclusiva

Cuando el encargante -el que va a firmar el encargo de trabajo ya sea este en venta o arrendamiento- lo hace  a un agente inmobiliario, si el objetivo del mismo es su consumo final -la venta del inmueble o la firma del arrendamiento- aquel está actuando como consumidor, con  independencia de la personalidad física o jurídica, pública o privada, que posea.   Si el encargo fuese la compra o el arrendamiento de un inmueble para que este fuese posteriormente incorporado a un proceso productivo posterior, NO estaría actuando como consumidor.

Establecido esto el agente inmobiliario debería:

a) Plantear el contrato de Exclusiva si el encargo es de mercadeo y no de consumo.

O bien:

b) Plantear el contrato de Agencia Única -o, en su imposibilidad, el de Nota de Encargo o más remotamente el encargo verbal- para el caso de actuar el encargante como un consumidor.

larada esta primera cuestión puede plantearse si esta disyuntiva lleva o no lleva al uso de la Exclusiva solamente en un caso reducido de casos.Y la respuesta es amarga para los creyentes en ella: Sí, así es: los contratos en exclusiva pueden llegar a ser minoritarios, pues la mayoría de los encargos los recibiremos de consumidores.

Pero es que, dado lo aristado de su uso, también debería ser así. Sin embargo, hace más de dos años que sabemos esto y no obstante la permanencia de la Exclusiva en nuestras inmobiliarias, como rutina habitual de trabajo, es un hecho mayoritario.

Y es que la fuerza de las creencias domina sobre el conocimiento de los hechos …y eso es, precisamente, idolatría.

Por ello hay que derribar los ídolos y sustituirlos por la Razón. Y esta nos dice que la exclusiva es discutible, discutida y peligrosa para la agencia cuando aquella llega a los tribunales. Y que existen caminos más seguros y eficaces para los encargos de trabajo, como es el contrato denominado Agencia Única. (5) Así que ¿para qué seguir el camino de la Magia y no el de la Razón?

 

Fuente: https://www.inmonews.es/quien-es-un-consumidor-inmobiliario/?fbclid=IwAR0Jm8PKzPFquSnv-_bsO13huKvF_ZXXtCL5mWD8iz-2-Ow_41NdqIh3peY

 

 

 

 

 

Martes, 26 Febrero 2019 10:36

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Pincha en http://www.apijaeninmobiliarias.es/

Jueves, 31 Enero 2019 10:15

Un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, profesional cualificado y reconocido por la Administración, ofrece las máximas garantías para que cualquier operación en el mercado inmobiliario se desarrolle con éxito. La actuación profesional de un API está sometida al control por parte de su Colegio Oficial, lo que aporta transparencia y seguridad para los usuarios.

Ventajas para el vendedor 

La venta de un inmueble es un proceso largo y costoso en el que se pueden cometer errores muy graves si no se cuenta con el asesoramiento de un profesional.

Un Agente de la Propiedad Inmobiliaria garantiza:

  • Conocimiento profundo del mercado inmobiliario
  • El Agente colegiado llevará a cabo todo el trabajo de intermediación, desde la comercialización del inmueble hasta el cierre la operación con la formalización de los documentos oportunos.
  • Profesionalidad y cumplimiento de la legalidad en todo el proceso. La venta de un inmueble requiere de una compleja tramitación legal que asumirá el API.

Ventajas para el comprador 

  • Búsqueda exhaustiva de viviendas que se adapten a la demanda
  • El Agente de la Propiedad Inmobiliaria siempre mediará y buscará el mayor beneficio para comprador y vendedor, equilibrando las necesidades de las dos partes.
  • Seguridad de que la transacción de la propiedad objeto de la operación cumpla con todos los requisitos legales.

Ventajas para el arrendatario 

  • Ahorro de tiempo y dinero. El Agente buscará para ti la mejor oferta que se ajuste a tus necesidades dentro de su gran cartera de inmuebles
  • Garantía de que el inmueble se encuentra en condiciones óptimas.
  • Evitar que se incluyan cláusulas abusivas e ilegales en el contrato.

Ventajas para el arrendador 

  • Cuidada selección de inquilinos, el API hará las comprobaciones oportunas sobre solvencia y fiabilidad.
  • Redacción de contratos.

 

Fuente: https://consejocoapis.org/ventajas-de-recurrir-a-un-agente-de-la-propiedad-inmobiliaria/?fbclid=IwAR2pbhKsHatH14DEijh782WGdO_v9DZW2dZ-3cs_GJjtfsdxv-5fWg_YeUc

 

 

Jueves, 31 Enero 2019 10:10

Se acerca el final del año y es tiempo de hacer balance de lo que ha ocurrido en el sector en estos 365 días que ahora finalizan. Pero también es el momento de abordar las previsiones y tareas que el mercado deberá acometer en los próximos 12 meses.

Este año, como pronosticaron diferentes agentes del sector, ha sido el de la consolidación. Para 2019, a punto de comenzar, la mayoría de promotores y expertos consultados prevén que será el de la madurez del mercado, pero también el de la moderación y la estabilización de precios.

"Éste ha sido el mejor año para el mercado de la vivienda desde que estalló la crisisy esperamos que esa tendencia continúe en 2019, aunque en términos más moderados", explica la directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, Beatriz Toribio

Desde BBVA Research, el economista Félix Lores enumera algunas cifras para ilustrar ese buen momento. Según señala, "el inicio de la recuperación del sector inmobiliario fue algo diferente y, en esta ocasión, esa recuperación se ha apoyado en el buen momento de la economía, cuando lo habitual era lo inverso: que el sector de la construcción propiciara los primeros avances de la economía tras una etapa de contracción".

Así, continúa Lores, "durante el ejercicio a punto de terminar el sector inmobiliario ha vuelto a crecer en todos sus ámbitos y la demanda subirá en torno al 10% respecto al año anterior, lo que supondrá casi la venta de 590.000 viviendas".

Pero, además de estas buenas cifras del ejercicio que ahora concluye y los buenos augurios para 2019, otros actores inmobiliarios entienden que el próximo será el año de "la madurez de un sector fundamental para la economía nacional", apunta Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes.

También lo cree, David Botín, director general de Áurea Homes: "España ha llegado a un punto de madurez en el que no esperamos grandes incrementos de la actividad, pero sí consolidar o mejorar ligeramente las cifras en el negocio de promoción de obra nueva hasta situarse algo por encima de las 80.000 viviendas", apunta.

Este nuevo ciclo está marcado por un protagonista que, en épocas anteriores, no estuvo tan presente: el cliente. Él seguirá siendo el eje junto a la innovación y la sostenibilidad sobre las que distintas promotoras ya trabajan para, precisamente, cubrir aún más las necesidades de esos futuros propietarios. Se trata, según apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere, "de ofrecer viviendas cada vez más ecológicas, modernas, inteligentes y completamente adaptadas a las necesidades del cliente".

Precios

Uno de los indicadores principales para medir la salud del sector inmobiliario es el precio de las casas. Para 2019, según los expertos consultados, ese parámetro se mantendrá al alza pero de una manera más moderada.

En lo que se refiere a los pisos de segunda mano, según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, 2018 cerrará con una subida media anual del precio del 7,8%, el mayor registro desde 2006, cuando se cerró con un aumento del 7,7%.

"El comportamiento de los precios sigue siendo muy desigual y en 2018 se han marcado aún más las diferencias entre territorios, con la Comunidad de Madrid, Cataluña y las islas liderando las subidas con incrementos interanuales que oscilan entre el 10% de Cataluña y el 19,5% de Madrid. Estos incrementos contrastan con el comportamiento más moderado del resto del país y con los números rojos que aún registran algunas regiones", explica Toribio.

La directora de Estudios de Fotocasa destaca, además, que "aunque estas subidas porcentuales recuerdan a las de los años del boom, el precio medio de la vivienda de segunda mano sigue un 36,7% por debajo de los máximos de aquellos años y está a niveles de 2013 según la zona. Esto, unido al control de la financiación y a la estabilización hacia la que tiende el mercado alejan la posibilidad de una burbuja inmobiliaria".

De cara al próximo año, Fotocasa sostiene que este sector seguirá creciendo a buen ritmo y los precios continuarán con su tendencia alcista aunque se estabilizarán.

Todas las previsiones realizadas parecen indicar que las subidas se moverán entre el 4% y el 6%.

Carlos Zamora, director residencial de Knight Frank, señala que "los precios se sitúan alrededor de 1.800 euros el metro cuadrado en obra nueva y unos 1.600 euros en segunda mano. Para 2019 esperamos que el crecimiento experimentado en algunas ciudades como Madrid y Barcelona se suavice, mientras que se consolida la recuperación en otros mercados".

También desde la tasadora Tinsa, que maneja un incremento de los precios del 5%, auguran que habrá una "paulatina estabilización en Madrid, Barcelona y otras ciudades con notables incrementos recientes, y continuidad de encarecimiento dentro de sus áreas urbanas; en el resto de territorios se pueden registrar posibles subidas moderadas", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Desde Aedas Homes, su consejero delegado, David Martínez, señala: "Esperamos y deseamos unos incrementos saludables en torno al 3%, 4% y 5% de media nacional. Evidentemente, y debido a la elevada heterogeneidad del mercado, habrá localizaciones donde aumenten a un ritmo superior y otras en las que las subidas serán más suaves. Desde Aedas Homes defendemos un crecimiento sostenible que haga posible un buen y correcto funcionamiento del mercado".

Compraventas

En el año a punto de finalizar también se han obtenido buenas cifras en lo que a operaciones de compraventa se refiere, si bien la mayoría de ellas se han efectuado sobre viviendas usadas.

Según los últimos datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, correspondientes al tercer trimestre, en ese periodo se llevaron a cabo 133.295 compraventas. En cómputo interanual se registraron 508.402 operaciones, 420.699 de ellas sobre casas de segunda mano. Así, a falta de conocer el cierre del año, todo apunta a que se rozarán las 600.000 transacciones inmobiliarias.

Pero, ¿qué pasará el año que viene? En opinión de Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, la previsión es que "la demanda de vivienda consolide su crecimiento en 2019, alcanzando aproximadamente entre las 625.000 y 645.000 unidades vendidas".

Los datos planteados por Población coinciden con los aportados por el director de Estudios de Tinsa, que pronostica un alza anual de estas operaciones superior al 5%, llegando a más 625.000

transacciones.

Desde Sociedad de Tasación, su consejero delegado Juan Fernández- Aceytuno, incide en que "el mercado de vivienda de segunda mano sigue teniendo un peso importante, principalmente en los segmentos de población que se plantean una primera adquisición, a causa de la disfuncionalidad entre los precios de la vivienda nueva y los salarios que permitan el acceso a la misma".

En este punto, Guillermo Llibre, consejero delegado de Housell, sostiene que uno de los motivos principales por los que la compraventa de viviendas ha vivido una escalada imparable en 2018, "tiene que ver con la subida del precio de los alquileres. Como consecuencia de ello, la demanda también ha cambiado: compradores de todas las edades han pasado a ver la opción de alquilar como un gasto innecesario, y apuestan por la compra como la mejor inversión posible a largo plazo".

Proyectos

La demanda residencial seguirá creciendo el próximo año y, a pesar de que el sector responde con avances, en opinión del consejero delegado de Neinor Homes, "los clientes siguen teniendo una oferta limitada, especialmente en las áreas consolidadas como Madrid y Barcelona".

El ejercicio de 2018, según los datos aportados por Félix Lores, de BBVA Research, cerrará con alrededor de 100.000 visados de vivienda de obra nueva, "cerca de un 25% más que en 2016.

Se trata de un incremento importante, similar al del año anterior. Sin embargo, los niveles aquí siguen siendo relativamente reducidos, y las viviendas visadas en 2018 apenas supondrán el 13% de los visados firmados entre 2004 y 2006".

Lores añade que estas cifras indican que "hay terreno para que la actividad constructora siga recuperándose a tasas relativamente elevadas, sin que ello signifique alcanzar los máximos del ciclo anterior".

Las previsiones de Joaquín Castellví, consejero delegado de Stoneweg, sugieren "para 2019, un afán del sector por remodelar y revitalizar áreas maduras de Barcelona, Madrid y otras grandes ciudades españolas

más que por extenderse a zonas nuevas del extrarradio".

Sin duda, uno de los retos más importantes de cara al año que viene será lograr, al menos, cierto equilibrio entre la oferta y la demanda. "El consenso de mercado es que España necesita entre 120.000 y 140.000 casas nuevas al año. Estas cifras de demanda son muy superiores a las 50.000 viviendas que se están terminando al año y a la concesión de visados de obras", explica el consejero delegado de Aedas Homes, y añade: "Prevemos que poco a poco el sector inmobiliario se irá aproximando a ese punto de equilibrio respecto a la producción de vivienda nueva".

En opinión de Raúl Guerrero Juanes, director Inmobiliario de Gestilar, "la demanda sigue siendo solvente y estable, motivo por el cual se van a seguir produciendo lanzamientos de forma importante". Sin embargo, reconoce que "hay plazas en las que el suelo finalista es escaso (por ejemplo, Madrid) y en las que los lanzamientos existirán a corto plazo, pero debemos preocuparnos también por desarrollar suelo no finalista y generar materia prima sobre la que construir los próximos años".

Suelo

Ese será, como ha sucedido en años anteriores, el principal quebradero de cabeza del sector: la falta de suelo. Sobre todo, como apunta Velayos, "en zonas clave como Madrid, Barcelona, Andalucía o País Vasco, todas ellas con elevada demanda". Un problema que, según indica el consejero delegado de Neinor Homes, "se suma a la lentitud de las tramitaciones de suelos desde las administraciones correspondientes, que debe ser solucionado con diálogo y entendimiento por todas las partes".

Algo más optimista, o al menos confiado, se muestra David Martínez, pues espera que "las administraciones comiencen a ser conscientes de la necesidad de poner en gestión materia prima para incrementar la oferta de obra nueva. Además, no cabe duda de que la gran mayoría de los actores hemos aprendido que no se puede jugar con expectativas a futuro de encarecimiento de la vivienda".

Sin embargo, Fernández-Aceytuno, de Sociedad de Tasación, ve un problema de base en la falta de suelo: las 17 leyes distintas que existen, "una por cada comunidad autónoma, con una situación diferente en cada una de ellas. En algunos casos, se han paralizado promociones en marcha; en otros se han anulado licencias concedidas y, a veces, terreno que estaba clasificado como urbanizable ha revertido dicha clasificación a la condición de rústico y, por tanto, no edificable".

 

Fuente: https://www.elmundo.es/economia/2018/12/21/5c1bd277fc6c831d488b45ba.html

 

 

Jueves, 31 Enero 2019 10:05

A punto de cerrar datos de 2018, se han vendido 481.220 viviendas, más que en todo 2017, según el INE. El 81% de las transacciones se realizaron sobre casas usadas, es decir, más de 390.000 operaciones entre enero y noviembre, una cifra que sólo se ha visto en época del boom inmobiliario. La escasez de obra nueva impide hablar de burbuja, pero por primera vez desde 2008, se venderán más de medio millón de viviendas.

Durante el pasado mes de noviembre se realizaron 42.150 transacciones de viviendas, lo que supone un 2,8% interanual más. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, en los primeros 11 meses de 2018 se realizaron 481.220 transacciones de viviendas, más que en todo 2017, lo que supone un 10,6% más que en el mismo periodo de 2017.

La vivienda usada sigue siendo la reina del mercado, siendo protagonista del 80,9% del total de operaciones, con más de 34.000 ventas en noviembre. Desde mediados de 2014 se rompió el binomio de transacciones entre vivienda nueva y vivienda usada, y desde finales de 2015, la segunda mano supone más del 80% del total.

Entre enero y noviembre de 2018, se han vendido más de 390.000 casas usadas, una cifra que sólo se ha visto en época del boom inmobiliario. Fue en 2007, en pleno apogeo inmobiliario cuando en el mismo periodo se transaccionaron más de 425.000 viviendas de segunda mano.

La escasez de obra nueva descarta una nueva burbuja, pero por primera vez desde 2008, se venderán más de medio millón de viviendas en un año natural.

La vivienda nueva está muy lejos de las cifras de ventas alcanzadas en pleno boom inmobiliario, aunque su venta ha aumentado en 18 de los últimos 19 meses. En noviembre aumentó un 7,9%, y se espera que cierra por encima de las 90.000 operaciones. Por comparar, en 2007 se vendieron más de 325.000 casas nuevas.

 

Fuente: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/01/15/771062-la-actual-venta-de-vivienda-usada-vuelve-a-cifras-de-2007?fbclid=IwAR1KH7apgddWjJZoqxgQsvw-v3zP8vkQFdnE41aUBf__zrAbF5iMrJbC2fA

 

 

Jueves, 31 Enero 2019 10:04

El convenio permitirá el acceso de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y miembros de asociaciones API a másteres y programas ejecutivos de primer nivel en condiciones ventajosas

El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y la Universidad San Pablo CEU han suscrito un importante convenio de colaboración para facilitar el acceso a la formación de primer nivel a los API colegiados y miembros de asociaciones API. El acuerdo ha sido firmado por María Elena García, directora de Operaciones, Finanzas y Medios de la entidad universitaria y Diego Galiano, presidente del Consejo General de Colegios API.

Esta alianza permitirá que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados, los miembros de las asociaciones vinculadas a los colegios, los empleados de sus agencias y familiares de primer grado puedan acceder a los másteres y programas ejecutivos en condiciones ventajosas. Además, el acuerdo implica que los API tengan preferencia en la reserva de plazas de las actividades formativas incluidas en el convenio. Por su parte, el Consejo General de Colegios API informará a los colegiados de toda España sobre la extensa actividad formativa especializada que la Universidad San Pablo CEU pone a su disposición.

Las acciones formativas que se incluyen en este convenio comprenden programas de la Business School de CEU en áreas como la Dirección general, Estrategia, Liderazgo, Finanzas, Marketing y Ventas, Transformación Digital, Legal y Fiscal. Especialmente interesantes son los programas del ámbito inmobiliario, que incluye un  Máster Ejecutivo en Urbanismo y Ordenación del Territorio, un Programa Avanzado en Nueva Gestión del Negocio Inmobiliario, un Programa Enfocado en Análisis y Valoración de Activos Inmobiliarios y un Programa Enfocado en Planeamiento, Gestión Urbanística y Licencias.

El presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Diego Galiano, hace hincapié en la relevancia de este acuerdo, que posibilitará que los API accedan de forma preferente a las acciones formativas de una de las universidades más prestigiosas de España, como San Pablo CEU. “Nuestros esfuerzos están enfocados en ayudar a los API a crecer y ser mejores profesionales, para lo que es fundamental que reciban formación de manera continua. Por ello, estamos muy satisfechos de poder facilitar que se inscriban en los posgrados de una universidad puntera a nivel nacional”, indica.

 

Fuente: https://consejocoapis.org/importante-acuerdo-del-consejo-general-api-y-la-universidad-san-pablo-ceu-para-mejorar-la-formacion-de-los-profesionales-inmobiliarios-2/

 

 

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