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Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén

[ Inscrito en el Registro de Colegios Profesionales de Andalucía ]

  

  

Miércoles, 02 Enero 2019 11:22

 

El presidente del Consejo General de Colegios API, Diego Galiano Bellón, ha sido entrevistado en SIMED, 1º Salón Inmobiliario de Mediterraneo.

Miércoles, 02 Enero 2019 11:21

¡¡TE INTERESA !! ACUERDO ENTRE EL CONSEJO GENERAL COAPI DE ESPAÑA Y EL COLEGIO DE REGISTRADORES DE ESPAÑA , PARA COLEGIADOS API Y ASOCIADOS¡MVI EN CONDICIONES VENTAJOSAS!

Miércoles, 02 Enero 2019 11:14

Se acerca el final del año y es tiempo de hacer balance de lo que ha ocurrido en el sector en estos 365 días que ahora finalizan. Pero también es el momento de abordar las previsiones y tareas que el mercado deberá acometer en los próximos 12 meses.

Este año, como pronosticaron diferentes agentes del sector, ha sido el de la consolidación. Para 2019, a punto de comenzar, la mayoría de promotores y expertos consultados prevén que será el de la madurez del mercado, pero también el de la moderación y la estabilización de precios.

"Éste ha sido el mejor año para el mercado de la vivienda desde que estalló la crisisy esperamos que esa tendencia continúe en 2019, aunque en términos más moderados", explica la directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, Beatriz Toribio

Desde BBVA Research, el economista Félix Lores enumera algunas cifras para ilustrar ese buen momento. Según señala, "el inicio de la recuperación del sector inmobiliario fue algo diferente y, en esta ocasión, esa recuperación se ha apoyado en el buen momento de la economía, cuando lo habitual era lo inverso: que el sector de la construcción propiciara los primeros avances de la economía tras una etapa de contracción".

Así, continúa Lores, "durante el ejercicio a punto de terminar el sector inmobiliario ha vuelto a crecer en todos sus ámbitos y la demanda subirá en torno al 10% respecto al año anterior, lo que supondrá casi la venta de 590.000 viviendas".

Pero, además de estas buenas cifras del ejercicio que ahora concluye y los buenos augurios para 2019, otros actores inmobiliarios entienden que el próximo será el año de "la madurez de un sector fundamental para la economía nacional", apunta Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes.

También lo cree, David Botín, director general de Áurea Homes: "España ha llegado a un punto de madurez en el que no esperamos grandes incrementos de la actividad, pero sí consolidar o mejorar ligeramente las cifras en el negocio de promoción de obra nueva hasta situarse algo por encima de las 80.000 viviendas", apunta.

Este nuevo ciclo está marcado por un protagonista que, en épocas anteriores, no estuvo tan presente: el cliente. Él seguirá siendo el eje junto a la innovación y la sostenibilidad sobre las que distintas promotoras ya trabajan para, precisamente, cubrir aún más las necesidades de esos futuros propietarios. Se trata, según apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere, "de ofrecer viviendas cada vez más ecológicas, modernas, inteligentes y completamente adaptadas a las necesidades del cliente".

Precios

Uno de los indicadores principales para medir la salud del sector inmobiliario es el precio de las casas. Para 2019, según los expertos consultados, ese parámetro se mantendrá al alza pero de una manera más moderada.

En lo que se refiere a los pisos de segunda mano, según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, 2018 cerrará con una subida media anual del precio del 7,8%, el mayor registro desde 2006, cuando se cerró con un aumento del 7,7%.

"El comportamiento de los precios sigue siendo muy desigual y en 2018 se han marcado aún más las diferencias entre territorios, con la Comunidad de Madrid, Cataluña y las islas liderando las subidas con incrementos interanuales que oscilan entre el 10% de Cataluña y el 19,5% de Madrid. Estos incrementos contrastan con el comportamiento más moderado del resto del país y con los números rojos que aún registran algunas regiones", explica Toribio.

La directora de Estudios de Fotocasa destaca, además, que "aunque estas subidas porcentuales recuerdan a las de los años del boom, el precio medio de la vivienda de segunda mano sigue un 36,7% por debajo de los máximos de aquellos años y está a niveles de 2013 según la zona. Esto, unido al control de la financiación y a la estabilización hacia la que tiende el mercado alejan la posibilidad de una burbuja inmobiliaria".

De cara al próximo año, Fotocasa sostiene que este sector seguirá creciendo a buen ritmo y los precios continuarán con su tendencia alcista aunque se estabilizarán.

Todas las previsiones realizadas parecen indicar que las subidas se moverán entre el 4% y el 6%.

Carlos Zamora, director residencial de Knight Frank, señala que "los precios se sitúan alrededor de 1.800 euros el metro cuadrado en obra nueva y unos 1.600 euros en segunda mano. Para 2019 esperamos que el crecimiento experimentado en algunas ciudades como Madrid y Barcelona se suavice, mientras que se consolida la recuperación en otros mercados".

También desde la tasadora Tinsa, que maneja un incremento de los precios del 5%, auguran que habrá una "paulatina estabilización en Madrid, Barcelona y otras ciudades con notables incrementos recientes, y continuidad de encarecimiento dentro de sus áreas urbanas; en el resto de territorios se pueden registrar posibles subidas moderadas", explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Desde Aedas Homes, su consejero delegado, David Martínez, señala: "Esperamos y deseamos unos incrementos saludables en torno al 3%, 4% y 5% de media nacional. Evidentemente, y debido a la elevada heterogeneidad del mercado, habrá localizaciones donde aumenten a un ritmo superior y otras en las que las subidas serán más suaves. Desde Aedas Homes defendemos un crecimiento sostenible que haga posible un buen y correcto funcionamiento del mercado".

Compraventas

En el año a punto de finalizar también se han obtenido buenas cifras en lo que a operaciones de compraventa se refiere, si bien la mayoría de ellas se han efectuado sobre viviendas usadas.

Según los últimos datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, correspondientes al tercer trimestre, en ese periodo se llevaron a cabo 133.295 compraventas. En cómputo interanual se registraron 508.402 operaciones, 420.699 de ellas sobre casas de segunda mano. Así, a falta de conocer el cierre del año, todo apunta a que se rozarán las 600.000 transacciones inmobiliarias.

Pero, ¿qué pasará el año que viene? En opinión de Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, la previsión es que "la demanda de vivienda consolide su crecimiento en 2019, alcanzando aproximadamente entre las 625.000 y 645.000 unidades vendidas".

Los datos planteados por Población coinciden con los aportados por el director de Estudios de Tinsa, que pronostica un alza anual de estas operaciones superior al 5%, llegando a más 625.000

transacciones.

Desde Sociedad de Tasación, su consejero delegado Juan Fernández- Aceytuno, incide en que "el mercado de vivienda de segunda mano sigue teniendo un peso importante, principalmente en los segmentos de población que se plantean una primera adquisición, a causa de la disfuncionalidad entre los precios de la vivienda nueva y los salarios que permitan el acceso a la misma".

En este punto, Guillermo Llibre, consejero delegado de Housell, sostiene que uno de los motivos principales por los que la compraventa de viviendas ha vivido una escalada imparable en 2018, "tiene que ver con la subida del precio de los alquileres. Como consecuencia de ello, la demanda también ha cambiado: compradores de todas las edades han pasado a ver la opción de alquilar como un gasto innecesario, y apuestan por la compra como la mejor inversión posible a largo plazo".

Proyectos

La demanda residencial seguirá creciendo el próximo año y, a pesar de que el sector responde con avances, en opinión del consejero delegado de Neinor Homes, "los clientes siguen teniendo una oferta limitada, especialmente en las áreas consolidadas como Madrid y Barcelona".

El ejercicio de 2018, según los datos aportados por Félix Lores, de BBVA Research, cerrará con alrededor de 100.000 visados de vivienda de obra nueva, "cerca de un 25% más que en 2016.

Se trata de un incremento importante, similar al del año anterior. Sin embargo, los niveles aquí siguen siendo relativamente reducidos, y las viviendas visadas en 2018 apenas supondrán el 13% de los visados firmados entre 2004 y 2006".

Lores añade que estas cifras indican que "hay terreno para que la actividad constructora siga recuperándose a tasas relativamente elevadas, sin que ello signifique alcanzar los máximos del ciclo anterior".

Las previsiones de Joaquín Castellví, consejero delegado de Stoneweg, sugieren "para 2019, un afán del sector por remodelar y revitalizar áreas maduras de Barcelona, Madrid y otras grandes ciudades españolas

más que por extenderse a zonas nuevas del extrarradio".

Sin duda, uno de los retos más importantes de cara al año que viene será lograr, al menos, cierto equilibrio entre la oferta y la demanda. "El consenso de mercado es que España necesita entre 120.000 y 140.000 casas nuevas al año. Estas cifras de demanda son muy superiores a las 50.000 viviendas que se están terminando al año y a la concesión de visados de obras", explica el consejero delegado de Aedas Homes, y añade: "Prevemos que poco a poco el sector inmobiliario se irá aproximando a ese punto de equilibrio respecto a la producción de vivienda nueva".

En opinión de Raúl Guerrero Juanes, director Inmobiliario de Gestilar, "la demanda sigue siendo solvente y estable, motivo por el cual se van a seguir produciendo lanzamientos de forma importante". Sin embargo, reconoce que "hay plazas en las que el suelo finalista es escaso (por ejemplo, Madrid) y en las que los lanzamientos existirán a corto plazo, pero debemos preocuparnos también por desarrollar suelo no finalista y generar materia prima sobre la que construir los próximos años".

Suelo

Ese será, como ha sucedido en años anteriores, el principal quebradero de cabeza del sector: la falta de suelo. Sobre todo, como apunta Velayos, "en zonas clave como Madrid, Barcelona, Andalucía o País Vasco, todas ellas con elevada demanda". Un problema que, según indica el consejero delegado de Neinor Homes, "se suma a la lentitud de las tramitaciones de suelos desde las administraciones correspondientes, que debe ser solucionado con diálogo y entendimiento por todas las partes".

Algo más optimista, o al menos confiado, se muestra David Martínez, pues espera que "las administraciones comiencen a ser conscientes de la necesidad de poner en gestión materia prima para incrementar la oferta de obra nueva. Además, no cabe duda de que la gran mayoría de los actores hemos aprendido que no se puede jugar con expectativas a futuro de encarecimiento de la vivienda".

Sin embargo, Fernández-Aceytuno, de Sociedad de Tasación, ve un problema de base en la falta de suelo: las 17 leyes distintas que existen, "una por cada comunidad autónoma, con una situación diferente en cada una de ellas. En algunos casos, se han paralizado promociones en marcha; en otros se han anulado licencias concedidas y, a veces, terreno que estaba clasificado como urbanizable ha revertido dicha clasificación a la condición de rústico y, por tanto, no edificable".

 

Fuente: https://www.elmundo.es/economia/2018/12/21/5c1bd277fc6c831d488b45ba.html

 

 

Miércoles, 02 Enero 2019 11:12

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de este miércoles ya estarán sujetos a las nuevas normas que establece el real decreto-ley sobre vivienda aprobado por el Consejo de Ministros el pasado viernes y publicado este martes en el Boletín Oficial del Estado. El texto ofrece pocas sorpresas respecto a lo anunciado a finales de la semana pasada aunque sí incluye detalles desconocidos hasta ahora. Uno de ellos hace referencia a las prórrogas de los alquileres. Hasta ahora se sabía que los nuevos contratos sería más largos (cinco años cuando el arrendador sea persona física y siete cuando sea persona jurídica) y que las prórrogas serían de tres años. Eso supone, de facto, volver a la situación anterior a 2013, cuando el Gobierno del PP aprobó unas normas que acortaron los arrendamientos (tres años de contrato y uno de prórroga). Sin embargo, el nuevo decreto también presenta una novedad respecto a la norma original de 1994 y es que no se establece que la prórroga de tres años se renueve por plazos anuales.

Esto significa que transcurrido el tiempo de contrato (sea de cinco o siete años), si 30 días antes de la fecha de finalización ninguna de las partes señala su intención de extinguirlo, este dura "necesariamente durante tres años más". El primer redactado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 también establecía esos tres años, pero especificaba era un plazo máximo y que se hacía "por plazos anuales", al término de los cuales el inquilino podía decidir si ponía fin al contrato.

Aunque la literalidad de la norma parezca obligar al inquilino a permanecer tres años más en el piso, las fuentes jurídicas consultadas creen que el cambio tendrá de facto poca trascendencia. Puesto que "no parece ese el espíritu de la ley", razonan esas mismas fuentes, si el inquilino se quiere ir antes prevalecerá el artículo 11. Este no se ha tocado respecto a la reforma de 2013 y señala que el arrendatario puede irse cuando quiera una vez han transcurrido seis meses desde la firma del contrato.

Otro detalle desconocido hasta ahora es que los pisos más grandes y caros quedan excluidos de la aplicación de la LAU. Es decir, que las dos partes pueden pactar cláusulas al margen de esta norma siempre que el inmueble arrendado supere los 300 metros cuadrados o que la renta acordada para el primer año supere en 5,5 veces al salario mínimo interprofesional de un año. Esto, llevado a la práctica, supone alquileres de más de 4.722 euros de renta mensual.

Además, en la parte inicial que justifica la urgencia del decreto, el Gobierno señala a los alquileres turísticos como una de las causas que están provocando un incremento de las rentas. Pese a ello, el texto no recoge ninguna medida que apunte directamente a la regulación de precios, tal como pedía Podemos y exigió públicamente el pasado viernes el líder de ese partido, Pablo Iglesias, para apoyarlo. El decreto tiene un mes de plazo para que sea validado en el Congreso, donde previsiblemente se tramitará como proposición de ley para introducir enmiendas en la negociación entre las fuerzas políticas. De momento, estas son todas las novedades que entrarán en vigor este miércoles:

Duración de los contratos

Se prolonga el plazo de los tres años actuales a cinco o siete, en función de si el arrendador es un particular o una compañía. Si transcurrido ese periodo ninguna de las partes comunica (con 30 días naturales de adelanto) su voluntad de extinguir el acuerdo, el contrato se prorroga tres años, en lugar de un año como actualmente. 

Actualización de renta 

Salvo que haya un pacto expreso que recoja otro índice (la mayoría de contratos se referencian expresamente al IPC), la actualización seguirá haciéndose con el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este es generalmente más favorable que el IPC y además solo se aplica en valores entre el 0 y el 2%. Sin embargo, el decreto establece una excepción para "arrendamientos de renta reducida" y es que nunca se podría actualizar esas rentas por encima del IPC, aunque el IGC lo superase. De esa forma se garantice que la inflación no perjudique a los inquilinos más vulnerables. Respecto a esa  "renta reducida", el decreto aclara que será "la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler".

Reformas de los pisos

Las nuevas normas permiten que estos se hagan también durante la vigencia del contrato, por acuerdo entre ambas partes, y que luego se pueda cobrar más renta al inquilino. Ese proceso no afectaría los plazos originales del contrato y se especifica que tienen que ser obras de mejora y no aquellas que el propietario deba hacer para conservar debidamente el inmueble como le exige la ley.

Gastos inmobiliarios y avales

El arrendador, cuando sea persona jurídica, se hará cargo de los gastos de inmobiliaria y de formalización de contrato. Esto no se aplicará si quien ha inducido a esos gastos es el arrendatario. Además, los avales que el propietario pide al inicio del contrato, y que son independientes del mes de fianza, no podrán exceder el importe de dos mensualidades. 

Venta de bloques a empresas o fondos

El derecho de tanteo y retracto respecto a los inquilinos no se modifica, pero el decreto sí incluye una novedad cuando es una compañía la que compra inmuebles en bloque. En ese caso, las legislaciones de vivienda, que no son competencia estatal sino autonómica, podrán establecer una excepción para que la Administración ejerza el derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble. Es decir, que si un propietario vende todos los pisos de un bloque a un fondo, los inquilinos no tienen preferencia para comprar sus pisos (como sí pasa con las operaciones individualizadas), pero la Administración Pública sí podría tener preferencia sobre el fondo para comprar el bloque entero (siempre que la normativa aplicable localmente especifique esa preferencia).

Alquileres turísticos

La norma los excluye claramente de la Ley de Arrendamientos Urbanos y remite a la normativa sectorial turística para regularlos. Además, mediante un cambio en la ley de propiedad horizontal, habilita que las comunidades de vecinos puedan prohibirlos con el voto favorable de 3/5, una medida que no puede aplicarse retroactivamente y por tanto no afecta a los pisos turísitcos actuales. También con el acuerdo de tres quintas partes de la comunidad de vecinos, se puede aprobar que los pisos turísticos que haya en el inmueble paguen un recargo de gastos comunes o cuotas especiales. El incremento de gastos que soporten estos pisos no puede superar en un 20% a lo que paguen el resto de vecinos. 

Otros cambios en la ley de propiedad horizontal

Además de la LAU, el decreto modifica otras cuatro normas. Una de ellas es la que regula las comunidades de vecinos. A partir de ahora, el fondo de reserva obligatorio de las comunidades será del 10% de su último presupuesto ordinario (ahora es del 5%). Las comunidades tendrán tres años para llevar a cabo ese incremento, aunque fuentes del colegio de administradores de fincas de Madrid señalan que apenas tiene incidencia ni por la cuantía ni por el hecho de que se trata de una obligación que actualmente nadie vigila. Además se fomentan las obras de accesibilidad (rampas, ascensores, etc) en las comunidades, que serán obligatorias cuando se cuente con ayudas públicas por más del 75% del importe de esas reformas.

Desahucios de inquilinos

 Los desalojos de inquilinos que no puedan pagar la renta se sujetan a nuevas normas por un cambio en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando se realice el requerimiento de pago al demandado, se le informará de que puede acudir a los servicios sociales para que estos determinen si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad. En caso afirmativo, el proceso se supende un mes (dos si el arrendador es una compañía) para buscar una solución. Pasado ese mes, aunque no se haya encontrado una alternativa al inquilino, el proceso para expulsarlo del inmueble se reanuda.

Cambios en los impuestos

El inquilino deberá seguir pagando el IBI si así se especifica en el contrato de arrendamiento, pero cuando se trate de un "alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica", los Ayuntamiento podrán decidir no repercutir el pago de ese impuesto. Además se suprime la obligación de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de arrendamiento, una obligación que actualmente casi nadie satisface.

Nuevas normas de gasto local

El decreto también modifica las reglas presupuestarias de los Ayuntamientos e incluye la promoción de vivienda entre los supuestos en los que se les permite gastar su superávit fiscal.

Retroactividad

Una disposición transitoria permite adaptar los contratos actuales a las nuevas normas, si hay acuerdo entre las partes. En caso contrario, los que se hayan firmado antes de este miércoles se sujetarán a las normas y plazos anteriores.

PENALIZAR LOS PISOS VACÍOS SERÁ MÁS FÁCIL

El nuevo real decreto-ley de medidas sobre vivienda facilitará a los Ayuntamientos cobrar un recargo del IBI de hasta el 50% a los pisos vacíos. Esa norma, que originalmente puso el Gobierno de José María Aznar en 2002, apenas se aplicaba porque la ley de las haciendas locales era confusa en ese punto, señalan fuentes de Fomento.

El texto publicado este martes en el BOE señala que los Ayuntamientos que quieran subir el impuesto a los inmuebles desocupados lo harán “mediante ordenanza fiscal”. En la misma, se podrán determinar uno o varios recargos en función del tiempo que lleve el piso vacío. Así, el recargo podrá ser ascendente (hasta alcanzar el tope del 50%) si conforme pasa el tiempo el propietario no  ocupa la casa o busca quien la ocupe.

El nuevo redactado legal también especifica que para considerar que una vivienda está desocupada, se podrá aplicar lo que diga la normativa autonómica correspondiente (muchas comunidades ya lo han definido). La ordenanza, por su parte, determinará las pruebas necesarias para declarar desocupado un inmueble, lo que obligatoriamente se comunicará antes al propietario para que pueda alegar contra esa declaración.

 

Fuente: https://elpais.com/economia/2018/12/18/actualidad/1545141311_358265.html?fbclid=IwAR1B5cxT-fF9_qK9cM3Nit11hM7MYmirW8xwqtK3_e2f1KGe9kDxFSXGuuo

 

 

 
Miércoles, 02 Enero 2019 11:10

Los lanzamientos o desahucios derivados del impago de uno o más meses del alquiler de la vivienda aumentan por quinto trimestre consecutivo y suben un 7,9% en el tercer trimestre en comparación con idéntico trimestre del año anterior. Entre julio y septiembre se han llevado a cabo 7.518 procedimientos de desahucios en los que el inquilino ha sido expulsado del inmueble por no cumplir con sus obligaciones de pago al propietario siguiendo la resolución dictada por la autoridad judicial. 

Por el contrario, los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias por impago de las letras al banco bajan por decimotercer trimestre consecutivo y, en esta ocasión, caen un 16,2%, según se recoge en el informe Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales, que la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial ha difundido este lunes.

 La fuerte subida del precio del alquiler en España —en 2017 las rentas se han revalorizado un 8,9% de media, según Fotocasa— está detrás del aumento de los lanzamientos, que ya suponen el 65,1% (7.518) del total de desahucios ejecutados en el tercer trimestre del año. En cambio, el peso de los procedimientos derivados de ejecuciones hipotecarias ha ido cayendo hasta suponer el 29,5% (3.404), una cifra que contrasta con los registros de los peores años de la crisis. En 2012 se ejecutaban más de 18.000 desahucios en apenas tres meses.

El grueso de los lanzamientos por impago del alquiler se da en las regiones donde más han subido los precios de los arrendamientos. En el primer lugar aparece Cataluña (con 1.738), el 23,1% del total; seguida por Andalucía (1.034), Madrid (1.010); y la Comunidad Valenciana (897). En cuanto a los derivados de ejecuciones hipotecarias, la clasificación la encabeza Andalucía, con 744; seguida por la Comunidad Valenciana, con 632; y Cataluña 589.

La fuerte caída del 16,2% en los lanzamientos por ejecuciones hipotecarias ha provocado que baje el número total de desahucios practicados en el tercer trimestre del año, cosa que no sucedía en el segundo cuando crecieron un 1,7% interanual. Así, el total de procedimientos ha sido de 11.547, una cifra un 0,3% inferior a la registrada en el mismo trimestre de 2017. Cataluña (con 2.531, el 21,9% del total nacional) ha vuelto a ser la comunidad autónoma en la que se practicaron más lanzamientos en el tercer trimestre de 2018, seguida por Andalucía (con 1.894), la Comunidad Valenciana (con 1.575) y Madrid, con 1.238.

Incremento del 14,4% en las ejecuciones hipotecarias

Los desahucios o lanzamientos son la última fase del procedimiento. Antes de eso se inicia una ejecución hipotecaria, esto es, el banco inicia un proceso con el que reclama los impagos al deudor. Hay que tener en cuenta que no todas las ejecuciones de hipoteca que se inician terminan con el lanzamiento o desahucio de sus propietarios y que un procedimiento judicial puede dar lugar a varias certificaciones por ejecución de hipoteca. Así, el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas ha sido de 6.315, lo que supone un aumento del 14,4% respecto al mismo trimestre del año pasado.

En Cataluña se han observado los mayores incrementos, que han oscilado del 63,6% de Lleida hasta el 144,4% de Tarragona, siendo el incremento medio de la comunidad autónoma del 109,1%. Por detrás de Cataluña, que ha sido la comunidad autónoma con mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas (con 1.639, el 20,3% del total nacional), se sitúan Andalucía (con 1.114), la Comunidad Valenciana (con 1.108), Madrid (con 387) y Murcia, con 370.

El informe incluye también el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes de notificaciones y embargos, aunque con la advertencia de que este servicio no existe en todos los partidos judiciales, por lo que el dato permite medir la evolución, pero no indica los valores absolutos. Además, el hecho de que un lanzamiento sea solicitado al servicio común no supone que este lo haya ejecutado.

Con estas premisas, los datos disponibles reflejan que el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes en el tercer trimestre de 2018 fue de 13.446 un 4,7% más que en mismo trimestre de 2017. De ellos, 7.894 terminaron con cumplimiento positivo, lo que representa una disminución interanual del 1,6%.

 

Fuente: https://elpais.com/economia/2018/12/10/vivienda/1544438560_602569.html?fbclid=IwAR2rRagPjFbVdb69QQZMVyL6KRT5GBdsf8EaKELt9bnSxAZSWqSU65Ac5Nk

 

 

Miércoles, 02 Enero 2019 11:07

El Proyecto de Ley Hipotecaria impone nuevas reglas de juego en este mercado. El texto fue ayer votado por la Comisión de Economía del Congreso y será elevado para su aprobación en el último pleno parlamentario antes de la Navidad. Éstas son las directrices que marca la nueva norma, que traspone una directiva europea, y con la que se espera reducir el nivel de litigiosidad bancaria, ahora en máximos, gracias a la transparencia extra que se exige en los contratos. Su entrada en vigor está prevista para marzo, una vez superada su tramitación en el Senado.

1-La banca pagará todos los gastos, excepto la tasación. Por ley y por primera vez en más de 20 años, las entidades correrán con todos los gastos de formalización, excepto el de tasación. Es decir, pagarán el coste de notario, registro, gestoría y el impuesto hipotecario. La obligación tributaria no está regulada por esta ley, sino vía Real Decreto. El único lugar donde el tributo lo seguirá abonando el cliente es en el País Vasco (salvo en el caso de hipotecas sobre primera vivienda, que están exentas), que cuenta con fiscalidad propia.

2-Las cajas rurales deberán pagar el impuesto. Estas entidades estaban exentas del pago del impuesto, en virtud de una regulación propia que se remonta a los años noventa. La Ley Hipotecaria modifica este régimen y lo iguala al resto de entidades de crédito.

3-Las subrogaciones dejan de estar libres de impuestos. Mover el préstamo de banco dejará de estar exento tributariamente. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras en función de la duración del crédito y del momento en el que se produce la subrogación. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses. De este modo, las subrogaciones dejan de estar mejor tratadas fiscalmente que las hipotecas nuevas.

4-Comisiones de amortización más baratas. En las hipotecas variables, la cancelación de deuda estará gravada con una comisión del 0,25% sobre lo amortizado si es a partir del tercer año o del 0,15% si es a partir del quinto. En la legislación actual, el banco cobra un 0,5% en los primeros cinco años y un 0,25% a partir del sexto. La rebaja es más sustantiva en las hipotecas a tipo fijo. El máximo que se podrá cobrar será un 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo y un 1,5% si se realiza después.

5-Un año de impagos para instar el proceso previo al desahucio. La ley impide a un banco iniciar un proceso de ejecución hipotecaria, el que antecede al desahucio, hasta que un cliente impague doce cuotas o el equivalente al 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca (15 cuotas impagadas o el 7% del principal si es en la segunda mitad). Hasta ahora, el banco podría iniciar este proceso si el cliente dejaba de abonar tres cuotas, aunque en la práctica nunca se iniciaba antes de siete u ocho meses. La nueva ley no afecta a los procesos de ejecución ya iniciados y que están paralizados en los tribunales europeos. Las partes podrán incorporar al contrato la posibilidad de la dación en pago si así lo acuerdan libremente entre ellas. En estos casos, lo lógico es que las condiciones del préstamo sean más caras que en otro homólogo sin esta disposición.

6-El notario deberá asesorar gratis al hipotecado. La nueva normativa establece que el hipotecado debe tener acceso al borrador del contrato diez días antes de la firma y a recibir asesoramiento gratuito por parte de la notaría en al que va a firmar el préstamo. El notario debe asegurarse de que el cliente entiende todas las cláusulas del contrato.

7-Quedan prohibidas las ventas vinculadas. El banco no pude ligar la concesión de un préstamo a la contratación de uno o varios seguros. Sí que se permite una práctica muy habitual en España, la de aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco.

8-La norma abarata la conversión de una hipoteca variable a otra a tipo fijo. Para incentivar el cambio de modalidad, la nueva Ley Hipotecaria fija una comisión máxima del 0,15%, inferior al 0,25% que contemplaba el borrador anterior. En la nomativa actual no existe ningún tipo de incentivo.

9-Quedan prohibidas por ley las cláusulas suelo. A pesar de que son legales, siempre y cuando estén claramente recogidas en el contrato hipotecario, el Congreso ha decidido prohibirlas por ley. En los pleitos civiles instados por mala comercialización, los jueces están dando la razón al 97% de los clientes, según las estadísticas.

10-Se crea la figura de la hipoteca verde. Como última novedad, las viviendas eficientes energéticamente y/o que usan energías renovables podrán optar a un crédito de estas características. La hipoteca verde estará exenta del pago del impuesto.

 

Fuente: http://www.expansion.com/empresas/banca/2018/12/12/5c101ba5e5fdea714a8b45af.html

 

 

Viernes, 30 Noviembre 2018 11:30

 

El presidente del Consejo General de Colegios API, Diego Galiano Bellón, ha sido entrevistado hoy por Televisión Española y RNE sobre la sentencia del Supremo acerca del pago del IAJD.

Galiano crítica al cambio de criterio del TS, que califica de "disparate judicial" y que implica inseguridad e incertidumbre en el sector. Los compradores, inversores, familias que piensan en mudarse deben tener certeza y seguridad jurídica, financiera y fiscal.

"Los API siempre estamos con los ciudadanos. La fiscalidad azota continuamente a la vivienda, cuando la compras, cuando la hipotecas, cuando la tienes, cuando la heredas y cuando la transmites", señala. En este sentido, pide al legislador que tome medidas urgentes sobre fijación de obligaciones y gastos en los procesos hipotecarios, y tiene la opción ahora con el Proyecto de Ley de crédito inmobiliario.

Viernes, 30 Noviembre 2018 11:28

El 29 de noviembre ,Grupo Avanza presentó su área de Construcción junto a Avanza Palmasi, Cimenta y Facility; incluyó una interesante conferencia sobre la situación del mercado inmobiliario a cargo de Diego Galiano, presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España.

Viernes, 30 Noviembre 2018 11:23

Los desahucios por impago del alquiler se han incrementado con fuerza en el conjunto de España. Lo han hecho en paralelo al fuerte repunte de los precios. El arrendamiento se ha encarecido de forma acelerada en los últimos años, un fenómeno que se ha manifestado con especial fuerza en las capitales de Madrid y Barcelona. Y esos dos territorios también destacan en la lista de los que más desahucios están acumulando.

¿Hay una relación directa entre ese encarecimiento y el aumento de los desahucios por impago? Algunos expertos indican que, según las zonas, es notorio que sí. No solo porque ese incremento del precio del alquiler hace que el arrendatario sea más vulnerable ante un tropiezo de la economía doméstica, sino también porque, en los últimos años, ha aumentado el volumen de personas que, en vez de comprar, prefieren o se ven forzados a vivir en régimen de arrendamiento. Ese fuerte incremento de la demanda de alquiler ha venido motivada, en gran parte, porque ahora resulta más difícil que antaño acceder a una hipoteca con la que adquirir una vivienda en propiedad. Los bancos son más exigentes, y la crisis ha zarandeado los salarios, con lo que los jóvenes que se independizan lo tienen más complicado para ahorrar y poder cumplir las exigencias del mercado hipotecario.

Forzados a vivir de alquiler

«En zonas en las que el precio de la vivienda ha aumentado mucho, hay una creciente parte de la población que no puede comprar y la alternativa es el alquiler. Y, además de esa barrera que supone el precio a la hora de comprar, hay otra añadida, que es la dificultad de acceder a la financiación», explica el director de Estudios del portal inmobiliario Pisos.com, Ferran Font. El resultado es que, tras años de crisis –y pese a la recuperación acumulada– hay un significativo porcentaje de población a la que le resulta imposible comprar, y se ven forzados al alquiler. Eso sin contar efectos añadidos que también han empujado al alza los precios, caso de la tensión alcista favorecida por el mercado del alquiler turístico. Todo eso confluye en el mismo resultado: como el precio en el mercado libre es cuestión de oferta y demanda, los precios suben porque la demanda ha crecido y la oferta ha decidido exigir más. Este panorama aparece de telón de fondo en el fuerte aumento de los procedimientos de desahucio por impagos. En 2017, los lanzamientos judiciales por no pagar el alquiler aumentaron un 4,3% respecto a 2016, mientras que los lanzamientos por impago de hipotecas se redujeron un 15,4%. Y en lo que llevamos de año se mantiene la misma tendencia: de enero a junio, los juzgados ordenaron 20.210 lanzamientos por impagos de alquiler –una media de casi 3.400 al mes-, un 3,6% más que en el primer semestre de 2017. Sin embargo, los desahucios por no hacer frente a la hipoteca siguen siendo cada vez menos.

Según un informe de la empresa Alquiler Seguro, por término medio las familias españolas que viven de alquiler pagan a sus caseros el 36% de los ingresos netos del hogar. Son casi tres puntos más que el esfuerzo que tenían que realizar hace un año. Y tres puntos porcentuales, en términos de renta doméstica, no es cuestión menor. Más aún teniendo en cuenta que la subida se ha producido en doce meses.

Ese esfuerzo medio que tienen que hacer los arrendatarios se supera, y con mucho, en los mercados inmobiliarios más encarecidos. Así, en el caso de Madrid y Cataluña los inquilinos ya destinan más del 40% de su renta neta al recibo del alquiler. Y en Baleares la media alcanza el 45%. Si la media está en esos niveles significa que algunos están por debajo de esa cantidad, pero también que a otros el alquiler les muerde bastante más de ese 40 o 45% de la renta mensual disponible. En el lado opuesto se encuentran La Rioja, Aragón y Asturias, donde el esfuerzo que exige el alquiler es del 21%, 22,4% y 23% de los ingresos familiares, respectivamente.

Según el índice de precios que elabora periódicamente el portal Idealista, los alquileres se han encarecido en Madrid en torno a un 44% en menos de cinco años, un 48% en Barcelona y un 53% en Valencia capital. En cómputo nacional, desde 2013 el precio medio de la vivienda de alquiler se ha doblado.

Tras la escalada de los últimos años, en algunas zonas los precios empiezan a tocar techo, pero en otras aún están en plena tendencia alcista. ¿De qué depende que sigan creciendo o no? La clave definitiva son los salarios, que condicionan la renta familiar disponible. El director de Estudios de Pisos.com explica que «el precio depende de la oferta y de la demanda, pero al final el techo lo pone la capacidad económica de las familias, y ese techo ya ha asomado en ciertas zonas de Barcelona, Madrid y algunas poblaciones costeras en las que ya estamos viendo que el ritmo de crecimiento de los precios se está moderando o incluso se está estancando en algunos casos».

En su día se habló de «burbuja inmobiliaria»; ahora se habla de «tensión de precios» en el mercado del alquiler al calor de esa creciente demanda y de una escalada alcista por parte de la oferta. Pero todo tiene un límite y parece que en algunas zonas ya se está produciendo. Ferran Font indica que, mientras en la compraventa de viviendas la corrección de precios acostumbra a tardar más, en el mercado del alquiler el efecto es muy rápido. «Y ya se está viendo que parte de esa gran demanda de vivienda de alquiler que se da en Madrid y Barcelona empieza a irse a otras zonas próximas más asequibles, lo que se está dejando sentir en los precios».

Según el último informe trimestral de Pisos.com que abarca hasta septiembre de 2018, el alquiler medio en España está en 859 euros al mes. En viviendas de cuatro habitaciones, la media alcanza los 1.336 euros; en las de tres ronda los 950 euros; y en las de dos anda por los 863 euros mensuales. En pisos de una habitación, el precio medio es de 731 euros al mes. La ciudad más cara es Madrid, donde el alquiler medio de un piso de 115 metros cuadrados se acerca a los 1.800 euros mensuales. En el lado opuesto, la capital de provincia más barata es Teruel, donde –de media– por 385 euros al mes se alquila un piso de unos 80 metros cuadrados.

 

Fuente: https://www.abc.es/economia/abci-fiebre-alquiler-aterriza-juzgados-201810140339_noticia.html?fbclid=IwAR38XmOC3kzsv3anbrQP4ymIV_XjOomRVvTBuDjLMDpufbEMCg9zskP6fZk

 

 

Viernes, 30 Noviembre 2018 11:19

En la reconstrucción y consolidación del sector inmobiliario como instrumento preferente de inversión a nivel global, España es «zona prime». Según el informe «Active Capital», elaborado por la consultora Kinght Frank para analizar las tendencias del mercado a nivel mundial, nuestro país se aupó el año pasado al primer puesto del «top 5» de destinos de inversión de los «private equity», con una cifra de 5.300 millones de dólares, seguida de Alemania (5.200), Finlandia (3.500), Japón (2.200) y China (1.700). Un dato significativo porque, como resalta el informe, estos fondos de capital riesgo se convirtieron en grandes protagonistas del sector el año pasado, con un incremento de su volumen de inversión global del 60%.

«En España empezamos la recuperación del sector más tarde, durante 2013 y a principios de 2014, mientras que en otros mercados, como por ejemplo el londinense, ya comenzó a activarse en 2009, por lo que aquí hay más recorrido que en otros lugares», explica Humphrey White, director general de Knight Frank sobre las razones de la fiebre inversora que se extiende por nuestro país. «No estamos en niveles de 2007 ni de 2001, pero España es ahora un mercado sano. Y si te coges un mapa paneuropeo y miras dónde estamos y dónde estábamos, la apuesta por España es bastante clara, porque todavía tenemos algunos años de crecimiento», añade.

Un foco inversor que en el caso terciario se basa en el alquiler por parte de usuarios y en el residencial «tiene un aspecto positivo, que es que el 96% de los compradores no lo hacen para revender, son personas que compran para vivir o alquilar a terceros. No vemos en el sector residencial, que siempre es el más sensible, ni un exceso de financiación ni un exceso de compra especulativa», subraya White. Además, añade, «España es un país con buenas infraestructuras, con seguridad física para el comprador del lujo y seguridad jurídica para el comprador de fondos y con buenos profesionales que ayudan a superar barreras... Los inversores ven un país muy hecho, y por eso el 66% del capital de las operaciones que se producen en España es extranjero, frente al 35% mundial. Estamos consiguiendo ser más globales que la media», sentencia el director general de Knight Frank. Aunque el informe no ofrece la cantidad global de la inversión extranjera foránea en España sí da otras pistas, como el creciente protagonismo de los inversores norteamericanos en nuestro país, en gran medida fondos globales con sede en EE.UU., que sumaron el año pasado inversiones en nuestro país por valor de 8.500 millones de dólares.

Respecto a los sectores que acaparan el interés, White subraya el vigor del logístico. «El incremento exponencial del comercio online va a ser imparable. Más que un ciclo inmobilario es una tedencia estructural», sentencia. Las oficinas siguen siendo un valor fijo y las «flagship stores», las tiendas céntricas que se convierten en un gigantesco escaparate de la marca, son otro producto «muy deseado». El director general de Frank Knight también considera que el residencial en renta es otro nicho creciente en el medio y corto plazo. «En torno al 95% de los alquileres se producen entre particulares en España. Salvo algún caso aislado como Testa, no hay muchos grandes propietarios con stock de viviendas en alquiler, mientras que la población reclama cada vez más esta solución, hay una gran demanda» por la movilidad geográfica que exige el mercado laboral. La nueva realidad demográfica también alimenta el interés en las residencias para personas mayores.

White también destaca otro gran cambio que ha registrado el panorama inversor en los últimos años. «Durante décadas, el producto global de inversión eran las oficinas. Y después había productos alternativos para inversores muy especializados en solo uno de ellos. Pero ahora, con la profesionalización de los clientes y las consultoras, el que compra logístico también lo hace con retail o apuesta por las oficinas. Es una situación saludable porque los segmentos se han hecho mucho más institucionales, globables y profesionales».

Inquietud política

Algunos analistas ven en el cambio de marcha en la política monetariael gran riesgo de futuro para la buena salud de la inversión en «real state» en España. White no cree que ese sea el principal motivo de inquietud. «Pensamos que los tipos van a mantenerse bajos, dado la liquidez que hay, de aquí a diez años. El «spread», la diferencia con los activos inmobiliarios, sigue siendo suficientemente alto para que el mercado inmobiliario asuma una subida de tipos. Mi miedo va por otro lado, y en España sería mucho más político que monetario», explica el director general de Knight Frank, aunque asegura que ni el cambio de Gobierno ni la situación en Cataluña han dañado el flujo inversor. «Hemos salido hasta ahora bastante bien parados», concluye.

 

Fuente: https://www.abc.es/economia/abci-mercado-inmobiliario-espanol-acapara-foco-fondos-globales-201810300243_noticia.html?fbclid=IwAR09LtN51u9f1DwbbkKoVpYzaXkWa-v3aVwbe8kjwM8bpngc_hURaEY9n_A

 

 

 

 

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