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Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén

[ Inscrito en el Registro de Colegios Profesionales de Andalucía ]

  

  

Situaciones frecuentes compraventa


Se pretende en este apartado hacer una relación de situaciones más o menos frecuentes que acaecen en la comercialización de inmuebles. Para ordenar definitivamente el mercado con la necesaria protección al consumidor, y para darle el necesario prestigio a la intermediación inmobiliaria, es necesario, ante la actual falta de regulación legal, adoptar criterios de absoluta profesionalidad en los que no predomine la ambición mercantil, sino la formación de los intermediarios, la ética y el rigor.

También los consumidores pueden contribuir a esta ordenación corrigiendo determinadas conductas de infidelidad y quebrantamiento de la confianza en ellos depositada. El propio mercado, por sí solo, está expulsando del sector a quienes llegaron al abrigo de la liberalización con expectativas de ganancia rápida y, cegados por la ambición, emplearon prácticas comerciales sumamente agresivas y poco transparentes.

 

PROTECCION LEGAL

➢ Los consumidores y usuarios de Andalucía tienen derecho a obtener determinada información en la compraventa y arrendamientos de viviendas. Viene establecido por el Decreto 218/2005, de 11 de octubre, de la Consejería de Gobernación.

➢ Para viviendas en proyecto o construcción, así como para viviendas construidas en su primera transmisión, el consumidor que solicita información sobre determinada vivienda tiene derecho a obtener gratuitamente un Documento Informativo Abreviado, así como una Nota explicativa del precio.

➢ Para viviendas en segunda o ulterior transmisión, el consumidor interesado en comprar una vivienda, que la haya visitado con anterioridad, tiene derecho a pedir y obtener del intermediario una Ficha Informativa de la vivienda.

➢ Para arrendamientos el consumidor tiene derecho a recibir un Documento Informativo Abreviado, siempre que así lo solicite.

 

¿A QUE INMOBILIARIA ELIJO?

➢ El mercado de la mediación inmobiliaria es libre desde el año 2.000. Puede elegir Inmobiliaria conforme a su criterio.

➢ Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) tienen un título oficial expedido por el Ministerio correspondiente que les capacita para intermediar en la venta y en el alquiler de inmuebles

➢ Busque este logotipo en las inmobiliarias de su localidad. Le reportará eficacia, garantía y seguridad. El Colegio Oficial y su seguro de responsabilidad civil protegen al consumidor.

➢ En el mercado intervienen otros muchos mediadores de inmuebles. No se deje deslumbrar por grandes chollos, ofertas, fácil palabrería o escaparates cargados. Lo más importante es que el proceso sea transparente, seguro y sin riesgos, y para ello deben elegir bien al intermediario.

➢ Ojo con los que sólo tienen un móvil, sin oficina ni establecimiento que pueda Vd. visitar. Normalmente no tienen licencia fiscal, ni pagan impuestos. No asumen responsabilidad en caso de problemas o incumplimientos.

➢ De los que tienen establecimiento abierto al público, compruebe primero su capacitación (formación universitaria general, master o cursos específicos inmobiliarios, conocimiento del mercado y conocimiento de las operaciones jurídicas de Vd. les propone). En segundo lugar compruebe que tiene seguro de responsabilidad civil para responder ante Vd. de posibles negligencias.

➢ Desconfíe también de los que de inicio le piden que firme un apoderamiento a su favor para firmar documentos privados. El vendedor y comprador es aconsejable que se conozcan y que firmen conjuntamente los documentos privados, salvo excepciones de distancia.

➢ “Zapatero a tus zapatos”. Este refrán representa la necesidad de apoyarse en profesionales válidos y capacitados para ejecutar una operación inmobiliaria. El API cumple su cometido con garantía y seguridad. Algunos ciudadanos inician la aventura de vender o comprar un piso por su cuenta para ahorrar la remuneración del Agente. Pero ese camino puede ser placentero o se puede convertir en una auténtica pesadilla.

 

HACER ENCARGO A LA INMOBILIARIA

➢ No es obligatorio suscribir por escrito una hoja de encargo porque en nuestro derecho se permite la contratación verbal, pero el consumidor debe saber que sin duda es mucho más seguro firmar una hoja de encargo con el intermediario. Pero antes hay que leerla detenidamente para comprobar que no contiene cláusulas abusivas.

➢ En la hoja de encargo debe quedar definido con claridad el inmueble objeto de venta, el plazo, y el precio que solicita el propietario. No permita que la inmobiliaria lo ofrezca al público o lo saque en publicidad por más precio del que Vd. ha establecido.

➢ Evite el posible abuso fijando de antemano en la hoja de encargo el porcentaje de comisión que pagará al intermediario en caso de que se lleve a cabo la compraventa. No permita que la ganancia del mediador sea el exceso que pueda obtener sobre el precio, porque con ello se confunde a los potenciales compradores y se perturba el mercado.

➢ El encargo puede ser con exclusiva o sin exclusiva. En el primer caso Vd. solo contrata a un solo intermediario por un tiempo determinado y está obligado a pagarle si en ese tiempo se perfecciona la operación de compraventa, aunque la gestione el mismo propietario o un tercero. El encargo sin exclusiva permite contratar a diversos intermediarios, y solo se paga a quien o quienes ejecuten la operación.

➢ Para mayor seguridad, control e información por su parte de todo el proceso de comercialización de su inmueble es aconsejable conceder exclusiva a un solo intermediario. El API colegiado le garantiza, como mínimo, seguridad, rigor y responsabilidad. Pero además éste, junto a la publicidad tradicional, le puede introducir su inmueble en la red de colaboración colegial, que permitirá compartir el encargo con el resto de colegiados.

➢ Las exclusivas deben fijarse por tiempo determinado, que sea suficiente para que el intermediario desarrolle su función.

➢ En los encargos en exclusiva el propietario también asume una obligación básica de fidelidad respecto al Agente, debiendo respetarlo en todo momento y dirigirle a los posibles interesados o mediadores que acuden directamente al propietario.

 

ABONAR ARRAS Y RESERVAS

➢ Las arras o señal constituyen un elemento accidental del contrato de compraventa. Son la suma de dinero que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a otra en el momento de la conclusión del contrato. Pueden ser confirmatorias, penales o penitenciales. Estas últimas son las que recoge el art.1454 del Código Civil y autorizan a rescindir el contrato, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Si el inmueble visitado es de interés del comprador y hay acuerdo en el precio, una vez comprobado su estado registral, es usual asegurar la operación con la entrega de unas arras o señal.

➢ Si la inmobiliaria le insta a reservar económicamente el inmueble visitado para “no perderlo”, es recomendable exigir que el propietario esté presente a la firma del documento de reserva para que conozca directamente su intención de contratar. Recele de las inmobiliarias que “evitan” presentar a vendedor y comprador hasta el momento de la Notaría, a salvo causa justificada.

➢ Si la inmobiliaria le insta a reservar económicamente el inmueble visitado y le dice que representa a los propietarios con autorización escrita, Vd. debería adoptar algunas precauciones antes de entregar cantidad alguna: primero, obtener una nota simple actualizada para comprobar quién es el verdadero propietario del inmueble y el estado de cargas del mismo; segundo, comprobar que el mediador tiene autorización expresa de todos los propietarios para vender su casa y también autorización para recibir cantidades a cuenta -exigir una copia del documento de autorización-; y tercero, conocer con exactitud en qué concepto se abona la cantidad asegurando su posible devolución.

➢ Antes de firmar el documento y entregar una reserva al mediador autorizado por el propietario, observe que Vd. no lo está autorizando a quedarse dicha cantidad en concepto de honorarios “con independencia del resultado de la operación” o “por las gestiones realizadas”. El derecho al cobro de honorarios surge una vez se haya perfeccionado la operación, con el acuerdo de las partes en la cosa y en el precio.

 

¿QUE ES EL SOBREPRECIO?

➢ A la hora de poner en venta su vivienda no se deje convencer con la fórmula de pedir un precio fijo y dejar el “resto de dinero que se obtenga para el mediador”, pues con ello se perturba el mercado y se confunde a los posibles compradores, al aparecer su inmueble en distintos medios de diversas agencias con precios diferentes.

➢ No permita que la inmobiliaria le añada un margen arbitrario de ganancia al precio por Vd. fijado. Establezca de principio una cantidad fija o porcentual en pago del trabajo realizado, pero el inmueble es de Vd. no del mediador. Y el precio debe ser para Vd.

 

¿CUANTO DEBO PAGAR DE GASTOS Y COMISIONES?

➢ En compraventa la parte vendedora se hará cargo de una factura de Notaría y del Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). La parte compradora de otra factura de Notaría, de los Impuestos de adquisición y del Registro de la Propiedad. Si financia con una entidad bancaria tendrá también los gastos propios de ello.

➢ Para el pago de la comisión inmobiliaria no existe una norma ni una cuantía de obligado cumplimiento, sino que rige el acuerdo de las partes. Es usual en la provincia de Jaén, en caso de compraventa, un porcentaje del 4% a pagar por mitad entre comprador y vendedor. Y en caso de arrendamiento, el importe de una mensualidad de renta a pagar por mitad entre arrendador y arrendatario. El consumidor debe informarse antes e incluso firmarlo por escrito.

➢ Algunas inmobiliarias cobran por todo: enseñar inmuebles, gestionar la hipoteca, protección jurídica, desplazamientos y gestiones en organismos públicos, etc.. Todo es lícito, pero el consumidor debe recibir la información previa necesaria y dar el visto bueno. En el contrato de mediación o corretaje nace el derecho al cobro de honorarios sólo cuando se perfecciona la compraventa con el acuerdo de voluntades en la cosa y en el precio.

 

CAPTACIÓN

➢ Las bases de datos de las inmobiliarias deben de nutrirse de los inmuebles que haya en venta o alquiler en la ciudad. Mahoma y la Montaña. Ya que el propietario no acude a la inmobiliaria, muchos mediadores desarrollan técnicas sofisticadas de captación para conseguir que el inmueble que anuncia un particular, al final sea anunciado por la inmobiliaria.

➢ Cuando el propietario pone un cartel particular de venta o alquiler en el balcón de su piso, recibe a continuación multitud de llamadas, como si todo el mundo quisiera comprarlo. Unas son realmente de particulares interesados en el inmueble, pero otras muchas son de inmobiliarias o corredores. Siempre que la inmobiliaria se identifique con claridad y transparencia y ofrezca sus servicios, el consumidor podrá elegir si hace o no el encargo a esa inmobiliaria. Pero si la llamada oculta la verdadera identidad del interlocutor se está engañando al propietario, y éste facilita datos del inmueble que acceden a la cartera del mediador, para ofrecerlos al público sin autorización. Es una práctica engañosa.

➢ El consumidor debe elegir quién es su intermediario, y no al revés.

 

CARTELES ANUNCIADORES

➢ No es aconsejable permitir un numeroso grupo de carteles en el mismo balcón. El inmueble pierde atractivo para el público y se deprecia. Da imagen de necesidad y urgencia en la venta, lo que da pie a difíciles negociaciones a la baja con distintas inmobiliarias a la vez.

➢ El API es escrupuloso en la competencia leal con los compañeros y fiel con los clientes. Vela además por la defensa íntegra de los intereses del propietario sin permitir trapicheos sobre el precio.

 

VISITAS DE POSIBLES COMPRADORES

➢ Los consumidores que ponen en venta su inmueble y reciben una visita de un particular acompañado por una inmobiliaria, deben respetar siempre el trabajo comercial desarrollado y la presentación que hizo ésta, y no admitir una segunda visita del particular para “evitar” a la inmobiliaria. Es necesaria la fidelidad.

➢ No es aconsejable permitir visitas sin orden ni control. Ojo con los oportunistas que visitan un mismo piso con varias inmobiliarias, confundiendo al propietario y provocando luego problemas a la hora de identificar al intermediario que hizo la operación.

➢ Tampoco es correcto permitir una visita antes de que haya finalizado la anterior. Se produce una batalla innecesaria entre mediadores y se provoca una sensación de urgencia que puede depreciar la vivienda.

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